permis de construire

L’ADREC et les permis de construire

A Chatou quand on parle de permis de construire, les points de vue sont souvent divergents.

 

  • Du côté des permis déposés par des particuliers, les demandeurs qui se plaignent souvent de d’exigences tâtillonnes de la part du service de l’urbanisme et les voisins de permis qui ont été accordés à leur détriment.
  • Bien souvent, les bénéficiaires des permis oublient d’informer leurs voisins immédiats et affichent autorisations de travaux ou permis avec un gros retard.
  • Telles sont les constatations faites par l’ADREC dans l‘étude de nombreux permis.
  • C’est une de sources de contestations et conflits.
  • L’interprétation du PLU en est une autre.


  • Quand les permis de construire sont accordés à des promoteurs immobiliers pour des logements collectifs, l’antagonisme  des intérêts est renforcé.
  • D’un côté, une logique commerciale, de l’autre, pour les riverains du projet,  la protection d’un environnement immédiat auquel ils sont attachés.
  • Et cet environnement risque d’être d’autant plus modifié voire bouleversé que le projet compte un grand nombre de logements.


  • Entre ces intérêts divergents, dans l’un et l’autre cas -projet de maison ou projet de logements collectifs –
    le maire, par l’intermédiaire du service de l’urbanisme, devrait jouer un rôle d’arbitre attentif et impartial.
  • Ce n’est malheureusement pas le cas à Chatou, comme dans d’autres villes, il faut bien le reconnaître.

 

Pourquoi la commune de Chatou n’est-elle pas un bon arbitre ?

 

  • La commune a deux objectifs dans sa politique d’urbanisme :
    • mettre en œuvre les plans de constructions neuves élaborés par l’Etat
    • engranger des recettes fiscales nouvelles par le biais de la taxe d’habitation et de la taxe foncière.
  • Toute augmentation, même minime, de la surface de plancher taxable est donc source de revenus pour la ville.
  • D’où une certaine propension à favoriser les agrandissements de maison, la division des terrains ou les opérations de rénovation urbaine.

 

Sous le nom de rénovation urbaine , évocateur de progrès, il y a souvent une réalité moins riante

 

De petites maisons  sont rasées, des arbres sont abattus pour faire place à de gros ensembles immobiliers où la nature a peu de droits.

Les voisins voient s’ériger des murs de 14 ou 16 mètres devant leurs fenêtres à la place d’une maison de 6 à 9 mètres de haut.

Et surtout ils sont mis devant le fait accompli : on ne les a pas consultés, on n’est pas venu voir les choses de leur point de vue,  vérifié si le sol de leur parcelle n’était pas en contrebas de la parcelle construite, si bien que la hauteur réelle pour eux est supérieure à la hauteur autorisée.

Mais toutes ces opérations, y compris la transformation d’un garage en pièce d’habitation ou la création inutile d’un balcon orienté au nord ont une incidence positive sur les recettes de la ville.

Malheureusement le garage transformé en pièce habitable déplace le problème de stationnement des véhicules vers une voie publique qui, à Chatou, est étroite et encombrée.

 

Quels sont les rôles assumés par l’ADREC ?

 

Un rôle modérateur

L’ADREC a, au fil du temps, commencé à assumer à Chatou un rôle modérateur abandonné par le service de l’urbanisme de la commune.

  • Pour les projets individuels, elle est le plus souvent sollicitée par des riverains qui découvrent avec stupeur un projet qui leur porte préjudice, parfois quand les travaux d’agrandissement ou de construction sont déjà commencés
  • Dans ce cas, elle n’intervient pas directement pour les maisons individuelles sauf si un arbre protégé , un monument ou une maison remarquable sont concernés.
  • Mais elle peut aider les riverains à préparer un recours gracieux, destiné à attirer l’attention du maire sur les inconvénients du projet pour l’environnement ou le patrimoine.
  • Elle peut aussi, quand il y a peu matière à contestation, aider les voisins à accepter la situation nouvelle ou à proposer un ajustement de compromis au bénéficiaire du permis.

 

 

 

Un rôle d’assistance et de soutien

  • Un fois que  le riverain d’une parcelle où un projet de construction a été affiché a décidé de contester le permis, il est souvent désemparé.
  • Il peut contacter l’ADREC, qu’il en soit adhérent ou non. L’association l’aide à définir les moyens d’action juridique qu’il compte mettre en œuvre.
  • Si ce riverain juge le recours à un avocat trop lourd pour lui, l’association le conseille pour la rédaction de son recours gracieux en lui évitant certains pièges qui rendront difficile le succès ou l’action contentieuse ultérieure : délais, formalités…
  • Elle lui  donne toutes les informations utiles applicables à la situation. Pour cela une observation des lieux est indispensable.
  • Dans le cas d’un permis de logements collectifs intéressant un plus grand nombre de riverains elle peut les aider à négocier avec le promoteur (voir accords obtenus).

 

 

 

Une activité de veilleur

  • Pour les projets de construction de logements collectifs, à partir d’une première expérience en 2011 avec l’immeuble construit par la Franco-Suisse rue de l’Abbé Borreau, elle a mis progressivement une veille sur les principaux projets.
  • Cette veille s’est traduite fréquemment par le dépôt auprès du maire d’un recours gracieux destiné à attirer l’attention sur les défauts du projet.
  • Le but est d’amorcer un dialogue pour rechercher, avec la ville et le promoteur, une solution qui tienne autant compte des Catoviens déjà présents  que de ceux qui viendront habiter les lieux.

 

Accords obtenus par l’ADREC après négociation avec des promoteurs 

Dans le cadre de ces actions de négociation,  l’ADREC a successivement négocié avec succès pour les projets suivants :

Février 2011- Protocole avec la Franco-Suisse

suivi d’un modificatif (trottoir élargi rue de l’Abbé Borreau et vue sur espace vert privé protégé  prévus dans le permis modificatif qui a été exécuté et respecté ;


Mai 2016- Protocole avec MDH Promotion pour un ensemble immobilier place Maurice Berteaux –

Protection d’un arbre remarquable et hauteur de deux maisons ramenée de 9 mètres à 6,50 m pour mieux respecter l’environnement du quartier après une négociation d’une année  avril 2015-mai 2016 ; le chantier n’est pas encore ouvert.

Octobre 2016- négociation avec Kaufman & Broad avant la délivrance d’un permis (184-188 rue des Landes)

La négociation a commencé en juillet. Le permis a été accordé en septembre. A la fin octobre, une  lettre d’engagement de Kaufman prévoit principalement un trottoir aux normes PMR, une aire de présentation des conteneurs à ordures ménagères avec porte coulissante et la plantation d’un tilleul et d’un érable en bordure de la rue des Landes. En échange de cet engagement, l’ADREC n’a pas déposé de recours gracieux. C’est donc une négociation préalable qui a abouti. L’ADREC n’a pas participé au projet mais son intervention a permis une amélioration sur des détails pratiques intéressant soit les futurs résidents soit les Catoviens en général.

Septembre 2016- Protocole avec Morcet Immobilier pour un permis au 42 rue Esther Lacroix.

Négociation entamée en avril- Objet du modificatif : aire de présentation de conteneurs, rectification de trottoirs, protection des riverains contre bruit et pollution, protection espace boisé privé en bordure de la Seine. Désistement du recours contentieux en février 2017, dès la publication du permis modificatif.

permis Morcet
photomontage illustratif ADREC

 Dans ces quatre dossiers, l’ADREC a soutenu des riverains et obtenu, dans l’intérêt de tous les Catoviens, des amendements aux permis accordés

Requêtes en cours au Tribunal Administratif contre deux permis

Deux affaires sont en cours devant le tribunal administratif de Versailles au début 2017 qui concernent des permis de logements collectifs. Comme à son habitude, l’ADREC a d’abord déposé des recours gracieux. C’est seulement en cas de silence ou de rejet du recours gracieux qu’elle dépose un recours contentieux.

Boulevard de la République Permis SVM-Terrasses de Renoir : 50 logements

Le permis a été accordé fin 2015. Il présente de nombreux défauts. Citons les plus importants :

  • accès carrossé dangereux dans une rue très étroite (rue du  Général Leclerc, près du carrefour avec le boulevard)
  • deux immeubles sur trois sont en limite séparative au détriment des propriétés riveraines,
  • la maison de fond de parcelle empiète sur un espace vert protégé.
  • Un permis modificatif a été délivré à la suite du recours de l’ADREC et de deux riverains. Mais il ne supprime pas les principaux défauts, dont celui de l’accès dangereux, rue du Général Leclerc.
  • En fin d’année 2016, l’enquête publique sur la modification n° 2 du PLU a montré l’acuité de ce problème de voirie dans le secteur République.
  • L’ADREC a donc déposé un recours gracieux contre le modificatif tandis que l’action devant le tribunal administratif de Versailles, entamée en mai 2016, suit son cours.

 

 

 

Square Debussy: Permis à SA de HLM Efidis pour 42 logements appelés sociaux

  • Le permis a été accordé le 16 septembre 2016.
    Pour une fois les grandes lignes du projet avaient été présentées par la commune aux habitants du quartier en septembre 2015. Quelques questions avaient été soulevées par les riverains. Peu ont été prises en compte dans le projet définitif.
  • L’ADREC et plusieurs riverains ont déposé un recours gracieux en novembre 2016.
    Parmi les défauts du permis, pas de prise en compte du terrain naturel des parcelles voisines et un nombre de places de stationnement insuffisant dans un quartier déjà saturé.
    Le maire a rejeté les recours en décembre 2016.
  • Puis au début février 2017 le maire annonce aux requérants le dépôt par Efidis d’une demande de permis modificatif qui devrait tenir compte des principales observations qui ont été faites.
  • Un permis en cours d’instruction n’est pas consultable.
    Les délais de recours contentieux étant presque expirés, l’ADREC et plusieurs riverains ont déposé une requête devant le tribunal administratif pour protéger les droits des requérants lors d’une éventuelle négociation.
  • Les deux permis de logements collectifs encore contestés par l’ADREC au début 2017 concernent tous les deux des programmes situés sur le boulevard de la République ou dans son environnement proche.
  • Leurs principaux défauts sont de deux types : une prise en compte insuffisante de l’existence et des caractéristiques des propriétés riveraines et une mauvaise analyse des conditions de circulation et de stationnement dans le quartier République-Debussy.
  • Ce sont  précisément les mêmes reproches que les Catoviens ont fait à la modification de PLU proposée par le maire de Chatou en novembre 2016 et retirée en janvier 2017.