le grand désordre dans la modificatuion n°3 de PLU à Chatou

Modification de PLU N° 3 à Chatou: le grand désordre

Une impression de grand désordre

La comparaison entre les documents émis par la mairie dans le cadre de la modification n° 3 du PLU et les documents officiels (réglement et plan de zonage) met à jour d’importantes contradictions qui laissent, dans l’esprit du lecteur, l’ impression d’un désordre incompatible avec le sérieux qui entoure habituellement ce genre de modification

Premier constat: un grand désordre qui s’annonce, dans la copropriété Lumière, comme l’avait prévu l’ADREC

L’ADREC l’avait annoncé:
le fait de délocaliser l’hôtel de ville et tous les services administratifs dans une copropriété entraine de facto la perte de tous les privilèges liés à l’espace public, territoire habituel d’une mairie.
Sur un plan de zonage de PLU une mairie, ainsi que tout domaine public important, se trouve obligatoirement en zone UE.
Nous constatons, sur le plan de zonage M3PLU 422 de cette modification, que le bâtiment Colas est toujours en zone UT bien que propriété de la mairie

Projet de mairie de Chatou dans la copropriété Lumière don en zone UT

Cela montre clairement aux plus incrédules que la mairie n’a pas obtenu de la copropriété le droit de passer ce bâtiment en zone UE.

Cela montre clairement aussi que, à l’avenir, toute décision importante de la mairie, simple copropriétaire sans aucun droit particulier, sera soumise au consentement de la majorité des 32 autres copropriétaires.
On comprend alors pourquoi  le Conseil d’Etat proclame si nettement l’incompatibilité absolue entre domaine public (zone UE) et domaine privé (zone UT)


La modification n°3 concerne 3 quartiers

Quartier Mairie-Centre,
Quartier République
Quartier des Landes

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Documents d’information de la mairie sur la modification n°3 du PLU

Les documents de la mairie en question sont d’une part le dépliant de 8 pages « Préservons l’art de vivre à Chatou »et d’autre part et une plaquette de 30 pages « Présentation des modifications n°3 du PLU »?
(Cliquer sur l’image pour lire le document)

 

Dépliant de 8 pages

Dépliant 8 pages de la mairie contenant des contradictions avec la documentation officielle du PLU

 

brochure de présentation par la mairie des modifications N*3 du PLU

Quartier Mairie-Centre.
Des informations contradictoires ou surprenantes concernant les alentours de la mairie

1) Square derrière la mairie, av E. Bousson

Il s’agit d’un square de 800m2, bordé de 11 arbres et équipé de jeux pour enfants très fréquentés.
Sur le dépliant 8 pages page 6 et 7, l’emplacement de ce square teinté en marron est accompagné de la légende: « parking créé »,
– On retrouve cette présentation sur un des grands panneaux, avenue Foch, devant la mairie.

square menacé derrière la mairie
square menacé
  • On retrouve la même plage colorée à la page 26 de la plaquette de présentation de 30 pages, avec la mention « projet de parking ».

    Par contre nous ne trouvons aucune trace de ce parking, ni dans le réglement de la modification du PLU, ni sur le plan de zonage.

Que faut-il comprendre?.

2) Droit à construire dans l’ilot administratif

Lors du conseil du 15 décembre 2015, Eric Dumoulin déclare: »je tiens tout de suite à préciser que cette vente (les 4 villas des services administratifs) se fait en l’état c’est-à-dire qu’il n’y aura aucune modification des droits à construire, ces bâtiments superbes garderont leur look actuel et passé, il y aura donc des appartements dedans, c’est donc une pure opération de réhabilitation, sans aucun droit à construire ou sans qu’aucune autre construction ne soit réalisée »
G Fournier déclare au Parisien, en mars 2017 que les villas seraient cédées  « sans aucun droit à construire ni modification de l’aspect extérieur« .
Dans le dépliant de 8 pages page 6 on lit: « Retouver l’esprit des lieux…….les arbres seront préservés, toute nouvelle construction étant proscrite »

C’est donc avec une grande surprise que nous trouvons dans la notice explicative du règlement du PLU page 44 un droit à construire à 4m!
« article UP 10: hauteur maximum des constructions dans le secteur UPm: instauration d’une hauteur limitée à 4m »
Que faut-il comprendre?.

3) Les villas ne sont pas toutes également protégées

Contrairement à ses voisines, pour on ne sait quelle raison, la villa du 3 E. Bousson (services financier et informatique), pourtant de belle facture, n’est pas protégée par le PLU 2006, toujours actuel.

villa non protégée par le PLU 2006

façade maison non-protégée
villa services financiers et administratifs

La mairie aurait pu réparer cette injustice et assurer une protection spécifique dans cette modification de PLU, elle ne l’a pas fait, ce qui nous parait très inquiétant pour l’avenir de cette villa, en dépit des promesses sur l’intégrité des villas tenue par G Fournier et E Dumoulin (promesses non contractuelles, malheureusement)

4) Un espace arboré pas réellement protégé

Dans la notice explicative du règlement, page 45, nous trouvons la mention: « ajout d’un espace vert à préserver (EVP) pour préserver le coeur d’ilot actuellement administratif ». Cette règle ne vaut rien quand elle n’est pas accompagnée d’une liste nominative des arbres à protéger.
En effet qu’est-ce qui empêchera un maitre d’oeuvre d’abattre tel ou tel arbre si celui-ci ne figure pas avec la précision suffisante sur un document de PLU?

espace vert à préserver pas très protégé
espace vert pas très protégé

5) Une halte-garderie menacée

Située au 16 rue Camille Périer, au-RDC d’une des villas promises à la vente, la halte-garderie le château des Poucets, passant de la zone UE à la zone UP ne sera plus protégée,( en dépit des promesses de la mairie (qui n’ont pas de valeur contractuelle dans le cadre du PLU)

halte-garderie chateau des poucets
halte-garderie chateau des poucets

6) Sur le plan de zonage, la zone UPm semble empiéter sérieusement  sur l’avenue E. Bousson

Débordement de la zone UPm sur l'av E. Bousson
extrait du plan de zonage

Est-ce une erreur du dessinateur du plan de zonage ou une extension du futur ex-ilot administratif?

7) Où est passé le petit square de E. Dumoulin?

Dans le dépliant de 8 pages on lit page 6: « Ce site agréable pourrait accueillir un square municipal, à l’angle de la rue Camille Périer et de la rue des Dix-Sept »
Ce propos est confirmé par le dessin de la page 11 dans la présentation de la modification n°3 que nous reproduisons ci-dessous

petit square proposé par E Dumoulin
petit square proposé par E Dumoulin

Ceci pour les documents de présentation de la mairie.

Voyons ce qu’en disent les documents officiels de la modification de PLU
La notice explicative du règlement du PLU
– page 4 « Action municipale sur les équipements publics. »réalisation d’un petit square »
– page 43 « La ville a donc lancé la réflexion sur le devenir de ce site patrimonial d’environ 3000 m2, … incluant d’autre part la réalisation d’un square qui serait idéalement situé entre l’Hôtel de Ville, la Poste et la crèche et la refonte du stationnement dans le quartier »
page 59 « un square public est envisagé sur une partie de l’ilot »
Le plan de zonage, lui, ne fait aucune allusion à ce square….

Une fois de plus nous  retrouvons une incohérence entre les documents présentés dans ce PLU implicant que ce square ne peut pas être pris en compte dans cette modification de PLU.
On pourra noter que la simultanéité des annonces traitant de la disparition du square derrière la mairie,de  la création d’un petit square et de la « refonte du stationnement dans le quartier n’est sans doute pas fortuite.

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Quartier République, le grand désordre continue

1) Bétonnage record

En 2016 G. Fournier ironisait sur la petite taille du quartier République qui se rebellait contre la modification n°2 du PLU: seulement 3% de la surface de Chatou.
En 2018 nous arrivons à un constat effarant: dans ce 3% de Chatou on va construire  70% des immeubles prévus à Chatou à court terme.
Nous avons fait le compte des 7 immeubles collectifs proches qui ont déjà reçu un permis de construire plus les 7 nouveaux immeubles projetés par la mairie (150 logements) en zone USr proposée dans cette modification de PLU (voir les 2 illustrations ci-dessous).
On peut constater aussi, sur l’ illustration ci-dessous, de quelle manière la future hypothétique mairie et ses services administratifs, enfermés dans l’immeuble Colas, vont se trouver
complètement englués dans un univers hyperbétonné et surpeuplé.
Est-ce là une situation emblèmatique pour représenter une ville qui, aux dires de E. Dumoulin, « doit rester une ville de jardins »?
Est ce là une manière exemplaire de préserver » l’art de vivre à Chatou? »(dépliant 8 pages, page 1)

confinement de l'hypothétique future mairie de Chatou dans la copropriété Lumière

2) Une déferlante de 1600 nouveaux habitants!

C’est le chiffre que nous avions calculé dès 2016 qui se voit confirmé.
En mai 2016, l’association locale Cormiers-Debussy lançait déjà un cri d’alarme révélant des difficultés de plus en plus grandes de stationnement et la crainte d’un dépassement de la capacité des écoles avoisinantes.

3) Logements sociaux l’exception République

Alors que dans l’ensemble de Chatou la règle est que tout immeuble collectif nouvellement construit comporte 30% de logements sociaux, dans le quartier République, cette proportion va passer à 54%!
L’illustration ci-dessus montre les causes de cette disparité.

 

4) Encore un élément de désordre dans cette modification de PLU

épannelage envisagé en zone USr mais non retenu dans le PLU
adaptation du document de la mairie « présentation des modifications n°3 du PLU pour une meilleure visibilité
L’épannelage: une bonne nouvelle pour les riverains?

Les habitants de la rue Paul Painlevé, rue à majorité de maisons individuelles, ont sans doute été satisfaits de constater à la page 4 de la notice de présentation de la modification n°3 de la mairie (consultable au début de cet article) la présence d’un schéma que nous reproduisons ci-dessus.

Bien que les indications y soient peu lisibles (nous avons agrandi les indications portées sur notre reproduction du schéma pour les rendres plus claires) elles montrent que la mairie a opté , pour la zone USr, le principe de l’épannelage.

l’épannelage, souvent utilisé en PLU, permet d’assurer une transition entre un immeuble de grande hauteur et une zone pavillonnaire voisine.
On peut constater que le schéma présente des immeubles dont la hauteur décroit de 16 m en bordure du boulevard de la République à 12 m en bordure des rues Paul Painlevé et Gal Leclerc.

Une bonne nouvelle malheureusement pas confirmée dans le règlement du PLU

Une fois de plus on retrouve le grand désordre qui règne sur cette modification du PLU: le règlement contredit le document de la mairie.
Dans le règlement on ne trouve nulle trace d’épannelage, Sur toute la zone USr Il y a un droit à construire à 16 m 

Pas de confirmation non plus des 1000 m2 de surface commerciale

 

Encore une fois la mairie refuse de s’engager dans une démarche volontariste de création de commerces.
En 2016 dans la modification n° 2 on avançait la création de 800 m2 de surfaces commerciales, sans grande conviction. On n’en n’a jamais vu le premier m2.
En 2018, surenchère: on passe à 1000 m2 dans la zone USr. On n’en verra jamais la couleur, les 1000 m2 sont passés aux oubliettes, dès le début de l’enquête puis qu’ils ne figurent pas dans le règlement.
Encore une de ces nombreuses contradictions qui émaillent cette modification de PLU.

 

4) Problème des écoles et des crèches

Les habitants du quartier ne sont pas du tout rassurés par les propos évasifs de la municipalité, entendus lors de la séance d’information du 9 avril 2018
Ils demandent une analyse sérieuse, chiffrée et publique, des besoins sur tout le parcours scolaire

5) Le grave problème du stationnement

On comprend l’angoisse quotidienne des Catoviens qui en revenant de leur travail ont toutes les difficultés à garer leur voiture.
En 2016, le commissaire-enquêteur de la modification de PLU n°1 pressait la mairie de » reprendre le décompte des places de stationnement du quartier en l’état, puis en l’état futur, et mettre en place les moyens de résoudre les déficits en la matière« .
A son habitude la mairie y a répondu par une étude, suivie d’une récupération annoncée de 40 places de stationnement mais mais en dehors du quartier République, à l’origine de la plainte.

 

5) Créations essentielles d’infrastructure: oubliées

Dans sa précipitation à construire toujours plus, la municipalité néglige de traiter les problèmes d’infrastructure au fur à mesure qu’ils apparaissent. Conséquence, la qualité de vie à Chatou s’en trouve  continuellement dégradée.
La notion d’« art de vivre à chatou » mise en avant par E.Dumoulin ne serait -elle déjà qu’un vieux souvenir?

 

la charrue avant les boeufs
à Chatou les constructions précèdent les infrastructures…

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Quartier des Landes: bétonnage toujours

Perte de vue sur la coulée verte

– 2016: ouverture visuelle

Modification de PLU N°2 de 2016
Au chapitre  Orientations d’Aménagement et de Programmation, »OAP n° 2 l’aménagement du quartier des Landes », on lit:
principe d’ouverture visuelle vers les coeurs d’ilot et discontinuité du bâti (système de « plots »).
Nous avons illustré ce principe d’ouverture visuelle sur le schéma ci-dessous.

Les passants sur la route du Vésinet et les habitants au nord
de la route peuvent ainsi avoir une vue sur la coulée verte.

une barre obstrue la vue depuis la route du vesinet

– 2018: fermeture visuelle par une barre de béton;-, 16m de haut et 70m de long

Modification de PLU N°3 de 2018
Nous constatons sur la Notice explicative, page 7, que les plots permettant l’ouverture visuelle sont remplacés par un seul bâtiment en équerre, présentant une façade continue sur les 80 mètres du terrain.

la promenade des Landes sera terminée par une barre qui en interdira la vue depuis le quartier de la Girafe
montage ADREC à partir de l’illustration de la brochure explicative de la mairie page 7

Est-ce là l’acroissement maîtrisé promis, l’opération immobilière de qualité?

Une portée symbolique importante

Pour les habitants du quartier de la Girafe, cette élévation brutale d’une barre séparative peut être ressentie comme une aggravation de leur isolement.

– Il nous parait que pour les habitants de Chatou la solution urbanistique la plus satisfaisante serait de laisser la coulée verte se dérouler juqu’à la route du Vésinet en la terminant par un petit square arboré. Cette fameuse coulée verte, on en parle depuis 20 ans; pourquoi la cacher entre des murs?

Est-ce là l’art de vivre à chatou vanté par la mairie?

 

Création de 8 villas à la place des tennis

 

La notice explicative de la mairie annonce, page7, un projet de 8 maisons sur l’emplacement des anciens tennis, à hauteur du 225 rue des Landes.

Actuellement ce terrain est classé en zone UE (équipement public).La logique voudrait que cette zone UE soit convertie en zone UV (maisons individuelles) puisque tel est le cas. Elle pourrait même être classée, avec son emprise à 20%, en zone UP (habitat individuel patrimonial). Veut-on créer une zone patrimoniale moderne en architecture contemporaine? Si loin du RER? peu probable.

8 villas qui étrangement ne sont pas en zone UV
montage ADREC à partir de l’illustration page 8 de la brochure explicative de la mairie

Bizarrement le classement de ce terrain, dans la modification de PLU n° 3, est en zone USf, nouvelle zone spécialement créée pour les besoins de la cause.

Qu’est-ce que une zone USf? : une variante de la zone US qui, dans le PLU de 2006 désigne une zone « structurante ».
En quoi une zone d’habitat individuel est-elle une zone structurante, c’est-à-dire qui modèle l’environnement du quartier (constitué en majorité d’immeubles collectifs)?  Mystère……

Nous remarquons:
que le terrain totalise 6000 m2, ce qui pour 8 maisons dégage 750 m2 par maison. L’emprise étant de 20% chaque construction bénéficie de 150 m2 au sol, soit sur les 3 niveaux permis un total de 450 m2
Donc il s’agit de 8 grosses villas.
De là à penser qu’un promoteur pourrait y loger 3 à 4 appartements par villa, donc un total de 24 à 32 logements, il n’y a qu’un pas. Ce qui justifierait le non-classement en zone UV!

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Les 3 tracts de l’ADREC

 

L’ADREC a élaboré un tract pour chaque quartier visé par la modification de PLU

Tract du Quartier Mairie-Centre

 

Tract le grand désordre


LE GRAND DÉSORDRE

Tract du Quartier République

 

tract quartier République :bétonnage record


BÉTONNAGE RECORD

Tract du Quartier des Landes

 

tract quartier Landes: bétonnage encore

 

BETONNAGE ENCORE

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